Wielu Polaków nie stać na zakup nowego mieszkania o dużym metrażu. Wpływają na to nie tylko ograniczenia finansowe, ale też mniejsza dostępność kredytów hipotecznych. W odpowiedzi na tą sytuację deweloperzy budują coraz mniejsze lokale, by dostosować się do nowych potrzeb klientów.

Maleją możliwości kredytowe Polaków

Wraz z początkiem 2012 roku weszła w życie kolejna rekomendacja Krajowego Nadzoru Finansowego (KNF) – SIII. Jej celem jest zwiększenie bezpieczeństwa systemu bankowego poprzez ograniczenie ryzykownej polityki kredytowej uprawianej przez instytucje bankowe (m.in. udzielanie kredytów osobom, których nie stać na ich spłatę). W ten sposób KNF chce zapobiec sytuacji jaka miała miejsce w USA w roku 2007. Wówczas wiele banków udzielało kredytów hipotecznych osobom, które nie były w stanie ich spłacać, w efekcie czego banki traciły płynność finansową i stawały się niewypłacalne wobec swoich wierzycieli.

Nowa rekomendacja to lista dobrych praktyk banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych. Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu liczenia zdolności kredytowej osób chętnych na wzięcie kredytu. Według nowych przepisów zdolność kredytowa będzie liczona teraz maksymalnie na 25 lat. Samo zobowiązanie będzie można zaciągnąć na dłuższy okres (30, 40 lat) - Jeżeli okres spłaty kredytu będzie choćby częściowo pokrywał się z wiekiem emerytalnym klienta, to bank zobowiązany będzie do uwzględnienia prawdopodobieństwa obniżenia wysokości dochodu w tym czasie – dodaje Łukasz Kosiński, ekspert Credit House Polska i Związku Firm Doradztwa Finansowego.

KNF postanowił też ograniczyć możliwość udzielania kredytów walutowych na hipoteki przez banki. - Jeszcze do niedawna większość zobowiązań hipotecznych była udzielana w walutach obcych. Tylko ok. 20 procent stanowiły zobowiązania zaciągane w złotówkach. – stwierdza Łukasz Kosiński (Credit House i ZFDF).

Coraz mniej kredytów

Instytucje bankowe w obawie o swoją płynność zaczęły wycofywać kredyty walutowe już w IV kwartale 2011 roku, a obecnie tylko kilka z nich oferuje jeszcze kredyty w euro. Proces ten widoczny jest dobrze w raporcie „Sytuacja na rynku kredytowym”¹. Według tego dokumentu aż 46% ankietowanych banków przyznało, że w ostatnim kwartale 2011 roku zaostrzyło politykę kredytową w segmencie kredytów mieszkaniowych. Wśród elementów, które składały się na bardziej restrykcyjne podejście banków wymienić należy m.in. podwyższenie wkładu własnego kredytobiorcy. Banki w badaniu wymieniły także: wycofanie oferty kredytów walutowych oraz zaostrzenie zasad w sposobie obliczanie zdolności kredytowej, która jest następstwem zapisów rekomendacji S III.

Zmiany warunków przyznawania kredytów hipotecznych sprawiają, że możliwości kredytowe Polaków maleją. Szczególnie wymóg obliczania zdolności na okres 25 lat sprawia, że można pożyczyć mniejszą kwotę pieniędzy niż to było możliwe jeszcze kilka tygodni temu. Zdaniem Łukasza Kosińskiego (Credit House, ZFDF), trzyosobowa rodzina, której dochód netto wynosi 4,5 tys zł. i nie spłaca ona żadnych innych zobowiązań, może liczyć w jednym z banków na kredyt w wysokości 306 tys zł, a w innym na 376 tys zł. Ta sama rodzina w IV kwartale ubiegłego roku mogła liczyć, odpowiednio na 339 tys zł i 406 tys zł kredytu, czyli o ok. 30 tyś więcej. Oznacza to, że w przeciągu kilku tygodni zdolność kredytowa Polaków zmniejszyła się średnio o ok. 30 tys. zł, czyli o nieco ponad 7%.

Wygodne mieszkanie kompaktowe

Ograniczenie udzielania kredytów hipotecznych ma oddźwięk w ofercie deweloperów i popycie wśród nabywców lokali. Od jakiegoś czasu na rynku nieruchomości można zaobserwować trend do budowania małych lokali, które sprzedaje się łatwo i szybko. - Dopóki banki nie poluzują polityki kredytowej, to właśnie mieszkania o małym metrażu będą najbardziej poszukiwane na rynku, ze względu na ich niską cenę - stwierdza Bartosz Turek (Home Broker i ZFDF). Zdaniem eksperta spada średnia wielkość mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów. We wrześniu zeszłego roku obniżyła się nawet poniżej 60 mkw. To i tak dużo, gdyż poszukiwanym obecnie metrażem jest niewiele ponad 50 mkw.

Ciekawym przykładem wśród mieszkań o małych rozmiarach są tzw. mieszkania kompaktowe, czyli takie o niewielkim metrażu posiadające kilka pokoi. Bartosz Turek (Home Broker, ZFDF) podaje przykład oferty nieruchomości z Krakowa, które na niewiele ponad 40 mkw. miało 4 pokoje i było rozlokowane na dwóch poziomach. W ofertach na rynku wtórnym zdarzają się też ciekawe kawalerki, często urządzone w starych przedwojennych kamienicach. Mają one zazwyczaj niewielkie powierzchnie (nawet mniej niż 15 mkw.), ale dzięki wysokości mieszkania dają możliwość pomysłowym osobom na ich ciekawą i funkcjonalną aranżację (np. przez tworzenie antresoli). Takie małe mieszkania najczęściej cieszą się zainteresowaniem wśród wielkomiejskich singli, designerów i freelancerów.

Niewątpliwie zaletą małego lokalu jest fakt, że przez swoją niską cenę łatwe jest pozyskanie kredytu na jego sfinansowanie. Rata zaciągniętego zobowiązania jest niższa niż opłata za wynajem. Jeśli nieruchomość jest w dobrej lokalizacji, to nie powinno być też później ewentualnych problemów z jej sprzedaniem.

Jak będzie wyglądać rynek mieszkaniowy w niedalekiej przyszłości? Wyniki ankiety prowadzonej przez NBP pokazują jednoznacznie, że bankowcy spodziewają się dalszego zaostrzania polityki odnośnie kredytów. A to z kolei może doprowadzić do budowania przez deweloperów jeszcze tańszych, a przez to i mniejszych lokali mieszkalnych.

¹ Raport powstał na podstawie ankiety przeprowadzanej przez NBP w IV kwartale wśród przewodniczących komitetów kredytowych kilkudziesięciu największych banków w Polsce.