Zgodnie z ogólnymi zasadami określonymi w ustawie o VAT najem nieruchomości jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%. W przypadku nieruchomości mieszkalnych w niektórych sytuacjach można jednak zastosować zwolnienie z VAT. 

Podstawa prawna 

Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest podstawą do zwolnienia z VAT dla najmu nieruchomości mieszkalnych lub ich części wyłącznie na cele mieszkaniowe na własny rachunek Przepis ten nie uzależnia przy tym możliwości stosowania ulgi od rodzaju i formy prawnej podmiotu świadczącego usługę ani ją nabywającego. Nie ma także znaczenia czas, na jaki nieruchomość została wynajęta. 

Ze zwolnienia wykluczono jednak świadczenie usług związanych z zakwaterowaniem. Stanowi o tym art. 43 ust. 20 ustawy o VAT. Według obowiązującej dla celów VAT Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług z 2008 r. Usługi związane z zakwaterowaniem to m.in.: 

• noclegi i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej oraz inne obiekty hotelowe,
• noclegi w schroniskach młodzieżowych, domkach i chatach,
• noclegi w domach letniskowych, z których goście korzystają wspólnie przez określony okres każdego roku,
• noclegi na polach namiotowych i kempingowych z wyjątkiem tych przeznaczonych dla pojazdów kempingowych,
• usług noclegowych w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych oraz blokach mieszkalnych świadczących zarówno tymczasowo, jak i długoterminowo,
• usługi sypialne i restauracyjne w wagonach kolejowych oraz pozostałych środkach transportu. 

Kiedy możemy mówić o zakwaterowaniu, a kiedy o najmie?

Ustawa o VAT nie określa, co należy rozumieć pod pojęciami „zakwaterowanie” i „najem” dlatego, aby rozróżnić te dwa rodzaje usług, najlepiej sięgnąć po analizę językową tych terminów. Słownik języka polskiego PWN określa zakwaterowanie jako miejsce czasowego zamieszkania, najem natomiast to umowa, na podstawie której wynajmujący przekazuje najemcy do użytkowania nieruchomość na czas określony lub nieokreślony w zamian za czynsz. Dla ostatecznej klasyfikacji usługi jako zakwaterowanie lub najem największe znaczenie ma czas i charakter najmu. Jeśli nieruchomość wynajmowana jest wielu najemcom na krótkie okresy, wówczas jest większe prawdopodobieństwo uznania takiej czynności za zakwaterowanie. PKWiU objaśnia dodatkowo, że  zakwaterowanie nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu w cyklach miesięcznych lub rocznych. Miejsca oferujące zakwaterowanie działają bowiem zazwyczaj w cyklach dziennych lub tygodniowych. 

Aby odróżnić najem od zakwaterowania, należy przyjrzeć się także zakresowi świadczeń, jakie zapewnia wynajmujący. Jeżeli wyłącznie udostępnia on lokal mieszkalny wynajmującemu, dla którego jest on głównym miejscem pobytu, i nie oferuje przy tym żadnych usług dodatkowych, możemy mówić o wynajmie. Jeżeli natomiast dodatkowo zapewnia on np. pościel, ręczniki, czy wyposażenie kuchni, wówczas możemy uznać taką usługę za zakwaterowanie.

Szukasz dobrego biura rachunkowego, które przejmie ciężar prowadzenia spraw księgowych i kadrowych w twojej firmie? Będziemy także reprezentować się w kontaktach z US i ZUS oraz na bieżąco śledzić zmiany w przepisach prawa, które mają związek z powadzoną przez ciebie działalnością. Zajrzyj na naszą stronę www, aby dowiedzieć się więcej na temat naszej oferty.